「持ち家でも経費にできるの？」「住宅ローン控除はどうなる？」
個人事業主や法人経営者にとって、自宅兼事務所の活用は節税の大きなチャンスです。
しかし、ルールを誤ると税務調査で否認されるリスクも。この記事では、経費計上の基本から、年間124万円もの効果を生む「社宅スキーム」まで、財務のプロが徹底解説します。
【1分で診断】あなたの持ち家はどこまで経費にできる？
まずは簡単な5つの質問で、あなたが今すぐ何をすべきか診断してみましょう。ご自身の状況に最も近い選択肢を選んでください。
- 現在の事業形態は？
A. 個人事業主
B. 法人経営者 - 住宅ローンの状況は？
A. 住宅ローン控除を受けている
B. 住宅ローンはない（完済済み・控除期間終了） - 事業で自宅を使用する割合は？
A. 50%未満（または10%程度）
B. 50%以上 - 年間の事業所得（個人の場合）または役員報酬（法人の場合）は？
A. 800万円未満
B. 800万円以上 - 経理や税務の手続きは？
A. 自分でやっている、またはこれからやる
B. 税理士に任せている
診断A：今すぐ「事業割合10%」を目指すべき個人事業主
1-A〜5-Aに多く当てはまる方は、「住宅ローン控除」を最大限活用する戦略が鉄則です。
実は、事業用部分を床面積の10%以下に抑えれば、住宅ローン控除を満額受けつつ、その10%分を経費に計上できる特例があります。逆に、不用意に50%以上にすると控除が全額消滅するため注意が必要です。
まずは「家事按分（生活費と事業費を分けること）」の基礎を学び、控除と経費の「いいとこ取り」を目指しましょう。
診断B：情報収集から始めるべき個人事業主
まだ事業を始めたばかりの方や経費計上に不安がある方は、正しい知識の習得が急務です。
特に電気代や通信費などの家事按分は、税務調査で最もチェックされやすい項目。「なんとなく50%」ではなく、使用時間や面積といった客観的な根拠を記録として残すことが身を守ります。
まずはこの記事で解説する計算ルールを理解し、根拠のある節税対策をスタートさせましょう。
診断C：「法人への売却」検討も視野に入る法人経営者
Bの項目が多い方は、個人所有の自宅を会社に売却し「社宅」にする方法を検討してください。
建物の減価償却費や固定資産税、修繕費などを法人の経費にできる上、社長個人の家賃負担を相場の10〜20%程度に抑えられる可能性があります。
ただし、移転コストやローンの借り換えが必要になるため、長期的なメリットがコストを上回るかシビアな計算が必要です。
💬 ひとことポイント
個人事業主なら「事業割合10%以下」でローン控除フル活用が定石。法人経営者の「持ち家社宅化」は、登記費用や税金などの移転コストも含めた損益計算が必須です。
【徹底比較】個人事業主の「家事按分」と法人の「社宅スキーム」の違い
持ち家を経費にする方法は、個人事業主と法人で大きく異なります。それぞれの特徴を理解し、どちらが自分にとって有利なのかを把握しましょう。
| 比較項目 | 個人事業主（家事按分） | 法人（社宅スキーム：所有型） |
| 経費にできる金額 | 事業で使用する割合のみ（例：全体の20〜30%） | 建物等の維持費全額（減価償却費、固定資産税など） |
| 個人の実質負担 | 住宅ローンの大半は個人負担 | 相場の10〜20%程度（賃料相当額のみ負担） |
| 手続きの難易度 | 比較的簡単（按分計算の根拠作成のみ） | 非常に高い（売却登記、銀行交渉など） |
| 節税効果 | 限定的 | 非常に大きい |
| 住宅ローン控除 | 併用可能（事業割合10%以下なら満額） | 併用不可（法人へ売却するため適用外） |
1. 個人事業主の場合：狙い目は「事業割合10%」でのローン控除フル活用
個人事業主の基本は、自宅費用のうち事業で使った分だけを経費にする「家事按分」です。
しかし、住宅ローン控除を受けている場合は要注意。事業割合が50%を超えると控除がゼロになります。一方、事業割合を10%以下に抑えれば、住宅ローン控除を満額受けながら、その10%分を経費にする「いいとこ取り」が可能です。
節税効果を最大化するには、このバランス調整がカギとなります。
2. 法人の場合：維持費を経費にしつつ、個人負担を激減させる
法人なら、社長個人の持ち家を会社が買い取る「社宅スキーム（所有型）」が強力です。
建物が法人名義になるため、減価償却費や固定資産税、保険料などの維持コストをすべて法人の経費にできます。社長個人は「賃料相当額」を会社に支払いますが、これは市場家賃の10〜20%程度で済みます。
会社は経費増で法人税を減らし、社長は手取りを減らさずに住居費を抑えられる、まさに一石二鳥の仕組みです。
💬 ひとことポイント
手軽に住宅ローン控除と経費を併用したいなら「個人事業主（按分10%）」、移転コストをかけてでも数百万円単位の節税を狙うなら「法人化（社宅）」が正解です。法人の場合は銀行ローンの借り換えハードルが高い点もお忘れなく。
【基礎編】個人事業主向け！持ち家で経費にできる7つの項目
個人事業主が持ち家を経費にする際の基本は「家事按分」です。ここでは、代表的な7つの項目について解説します。
- 減価償却費
- 固定資産税・都市計画税
- 住宅ローンの金利
- 火災保険料・地震保険料
- 水道光熱費
- 通信費
- 修繕費・リフォーム費用
これらの費用を漏れなく、かつルール通りに計上することが節税の第一歩です。それぞれ見ていきましょう。
1. 減価償却費：建物部分を経費にする
持ち家は時の経過とともに価値が減少します。この減少分を、法定耐用年数に応じて毎年経費にするのが「減価償却費」です。
土地は価値が減らないため対象外ですが、建物部分は経費化できます。例えば、3,000万円で購入した木造住宅（耐用年数22年）のうち、建物価格が1,500万円だった場合、定額法の償却率0.046を掛けて計算します。
購入時の売買契約書で「建物価格」を確認し、正しく計算しましょう。
2. 固定資産税・都市計画税：納税額の一部を経費に
毎年支払う固定資産税や都市計画税も、家事按分の対象です。
納税通知書に記載されている税額のうち、事業で使用している割合（面積比や時間比）を経費として計上できます。固定資産税は土地と建物それぞれにかかりますが、どちらも按分計算の対象となります。
納税通知書は捨てずにしっかり保管し、事業割合を乗じて忘れずに計上しましょう。
3. 住宅ローンの金利：控除との「両取り」を意識
住宅ローン返済中の方は、返済額のうち**「利息部分」のみ**を経費にできます（元本は経費になりません）。
重要なのは「住宅ローン控除」との兼ね合いです。事業割合が50%を超えると控除が受けられなくなりますが、10%以下に抑えれば控除を満額受けつつ、その10%分の金利を経費にできます。
控除期間中は、欲張らず「10%経費」に留めるのが賢い選択です。
4. 火災保険料・地震保険料：経費と控除を使い分ける
建物にかけている火災保険料や地震保険料も、事業割合分を経費にできます。
特に地震保険料については、「事業用部分は経費（損害保険料）」、「居住用部分は所得控除（地震保険料控除）」として明確に区分して申告する必要があります。
例えば、地震保険料が2万円で事業割合が30%の場合、6,000円は経費、残りの1万4,000円は地震保険料控除の対象となります。二重計上はできないので注意しましょう。
5. 水道光熱費：基本は「電気代」のみ
水道光熱費も経費になりますが、デスクワーク中心の事業であれば、経費として認められやすいのは主に**「電気代」**です。
水道代やガス代については、料理教室や美容室など、業務で直接使用する明確な理由がない限り、税務調査で否認されるリスクがあります。
電気代については、使用時間やコンセントの数、あるいは使用面積などで合理的な按分基準を設けて計上しましょう。
6. 通信費：インターネット・固定電話代を按分
インターネット回線の使用料や固定電話の基本料金も、家事按分の対象です。これらは使用日数や時間で按分するのが一般的です。
例えば、週5日稼働であれば「週7日のうち5日＝約70%」を事業割合とするなど、実態に即した基準を設定します。スマートフォンの料金も、業務通話の履歴などが明確であれば按分可能です。
プライベート利用と混在しやすい項目なので、説明できる基準を持っておくことが大切です。
7. 修繕費・リフォーム費用：事業に関連する部分のみ
持ち家の修繕費やリフォーム費用も、経費にできる可能性があります。
例えば、仕事部屋の壁紙の張り替えや、業務用の空調設備の修理などは全額経費にしやすい項目です。一方、屋根や外壁の塗装など家全体に関わる修繕は、事業割合で按分します。
なお、建物の価値を高めるような大規模なリフォームは「資本的支出」とみなされ、一括経費にできず減価償却が必要になる場合があるため注意してください。
💬 ひとことポイント
個人事業主の経費化は「家事按分」がすべて。特に「事業割合10%」での住宅ローン控除との併用テクニックは効果絶大です。水道光熱費は「電気代」を中心に、根拠のある計上を心がけましょう。
【図解】家事按分の計算方法｜面積と時間で合理的に按分する2つの基準
家事按分で最も重要なのは「客観的で合理的な基準」で事業割合を計算することです。
税務調査で「なぜこの割合なのですか？」と聞かれた際に、明確に説明できなければなりません。ここでは、代表的な2つの計算基準を解説します。
- 面積基準（主に建物関連費用）
- 時間基準（主に光熱費・通信費）
それぞれの使い分けを見ていきましょう。
1. 面積基準：事業で使うスペースの割合で計算
面積基準は、自宅全体の床面積のうち、事業専用で使っているスペースの面積が占める割合で計算する方法です。
主に、地代家賃、減価償却費、固定資産税、火災保険料など、建物そのものにかかる費用を按分する際に用います。リビングの一角などプライベートと区分できない空間は認められないリスクがあるため、間取り図などで「事業専用部屋」であることを示せるようにしましょう。
- 計算式：事業専用スペースの面積 ÷ 自宅全体の面積 = 事業使用割合
2. 時間基準：事業で使う時間の割合で計算
時間基準は、1日（または1週間・1ヶ月）のうち、事業を行っている時間の割合で計算する方法です。
主に、電気代やインターネット通信費など、利用頻度に応じて発生する費用を按分する際に用います。「週の稼働日数」や「1日の活動時間に対する業務時間」で算出します。
いずれの場合も、日々の業務時間を記録した日報や、使用実績がわかる資料を残しておくことが重要です。
- 計算式：事業で使用した時間 ÷ 全体の時間 = 事業使用割合
💬 ひとことポイント
家賃などは「面積」、通信費などは「時間」や「日数」での按分が基本。電気代は使用状況に合わせて選びましょう。最も重要なのは、税務署に「なぜその割合なのか」を説明できる根拠（間取り図や業務記録）を残すことです。
【上級編】年間124万円の節税も！持ち家を社宅にして経費を最大化するスキーム
個人事業主の家事按分では満足できない、もっと大きな節税をしたい、という法人経営者におすすめなのが「社宅スキーム」です。
これは、経営者個人の持ち家を法人に売却、または法人が借り上げて、役員社宅として利用する方法です。正しく活用すれば、大きな節税効果が期待できます。
1. なぜ社宅制度が強いのか？個人事業主の家事按分との決定的違い
社宅スキームが強い理由は、経費にできる範囲の広さにあります。
個人事業主の家事按分では事業使用割合（30%など）しか経費にできませんでした。しかし、法人所有の社宅にすれば、建物にかかる維持費（減価償却費、固定資産税、保険料、修繕費、借入金利息など）の多くを法人の経費に計上できます。
社長個人は、税法で定められた「賃料相当額」を会社に支払うだけで済み、実質的な住居費負担を大幅に抑えられます。
2. 【シミュレーション】年間124万円の経費を生み出す仕組みとは？
実際にどれくらいの効果があるのでしょうか。建物価格2,000万円（木造、耐用年数22年）の持ち家を社宅にしたケースで試算します。
- 減価償却費：約91万円
- 固定資産税：約25万円
- 火災保険料など：約8万円
- 法人の経費合計：約124万円
ここから、社長が法人に支払う社宅家賃を差し引いた残額が、法人の節税メリットとなります。さらに社長個人にとっては、固定資産税などの支払いがなくなり、手取りが増える効果もあります。
3. 【重要】持ち家を法人に売却して社宅化する4ステップと注意点
持ち家を社宅化する一般的な方法は、社長個人から法人へ自宅を売却することです。ただし、個人の住宅ローンが残っている場合は要注意です。
- 金融機関との調整：法人への名義変更は契約違反になるため、借り換え等の承諾が必要。
- 不動産売買契約：適正価格（時価）での契約が必要。鑑定評価が推奨されます。
- 所有権移転登記：法務局で移転登記。不動産取得税や登録免許税が発生します。
- 賃貸借契約：法人と社長個人の間で、社宅契約を結びます。
4. 役員負担は1〜2割？「賃料相当額」の計算方法
社長が法人に支払う家賃（賃料相当額）は、国税庁の定める計算式で算出します。「小規模な住宅」（木造などで床面積132㎡以下）の場合、以下の3つの合計額となります。
- （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）× 0.2％
- 12円 ×（その建物の総床面積（㎡）／ 3.3㎡）
- （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）× 0.22％
この計算式で算出される金額は、市場家賃よりも大幅に安くなるケースが多く、その差額が実質的なメリットとなります。
💬 ひとことポイント
社宅スキームは強力ですが、住宅ローンの完済や移転コスト（不動産取得税など）、売却時の譲渡所得税など、導入ハードルも高い手法です。トータルで得するかどうか、必ず税理士とシミュレーションを行いましょう。
【要注意】持ち家を経費化する際に失敗しないための4つのチェックリスト
持ち家の経費化はメリットが大きい反面、ルールを間違えると税務調査で指摘され、追徴課税を受けるリスクもあります。ここでは、失敗しないために最低限確認すべき4つのポイントを解説します。
- 住宅ローン控除との併用は可能か？
- 按分割合の根拠は明確か？
- 青色申告を選択しているか？
- 社宅スキームの売却価格は適正か？
1. 住宅ローン控除との併用は可能か？（最重要）
個人事業主の場合、事業割合の設定に最大の注意が必要です。
- 50%以上：住宅ローン控除は全額適用外。
- 10%〜50%未満：控除額が減額（居住部分のみ適用）。
- 10%以下：住宅ローン控除を全額受けられます。
多くの場合、事業割合を高く設定して経費を増やすよりも、住宅ローン控除をフル活用する方がトータルの節税効果が高い傾向にあります。必ずシミュレーションを行いましょう。
2. 按分割合の根拠は明確に説明できるか？
税務調査で最もチェックされやすいのが「按分割合の合理性」です。客観的な証拠なしに「なんとなく30%」と設定するのは危険です。
面積基準なら「事業専用スペースを明示した間取り図」、時間基準なら「業務時間を記録した活動報告書」などの準備が有効です。プライベートと混在するリビングなどは、原則として按分の対象外となるリスクが高い点も押さえておきましょう。
3. 青色申告と白色申告での取り扱いの違いは？
青色申告と白色申告では、家事按分の認められやすさに違いがあります。
- 青色申告：取引記録等で業務遂行上必要であることが明らかにできれば経費計上可能。
- 白色申告：原則、事業割合が「おおむね50%超」でなければ計上不可。
自宅兼事務所で事業を行うなら、経費計上の範囲が広く、特別控除などのメリットもある青色申告を選択することを強く推奨します。
4. 社宅スキームのデメリットと注意点は？
社宅スキーム導入時、個人から法人へ自宅を売却する「売却価格」の設定は慎重に行う必要があります。
時価より著しく低い価格（低額譲渡）や高い価格で売買すると、法人税の対象になったり、役員賞与とみなされたりするリスクがあります。単なる「売買」にとどまらず、思わぬ税金がかかる恐れがあるため、不動産鑑定士や税理士による適正な価格算定が不可欠です。
💬 ひとことポイント
「住宅ローン控除」との兼ね合いは最大の落とし穴です。事業割合を増やして目先の経費を作るより、住宅ローン控除（10〜13年間）を維持した方が得なケースが大半です。必ず比較計算を行いましょう。
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自宅兼事務所の経費に関するよくある5つの質問
最後に、自宅兼事務所の経費に関してよく寄せられる質問とその回答をまとめました。あなたの疑問も、ここで解決するかもしれません。
Q1. 持ち家をリフォームした場合の費用は経費にできますか？
A1. はい、内容や金額によって可能です。
原状回復（壊れた箇所を直す）のための費用であれば「修繕費」として一括で経費にできます。目安として60万円未満、または修繕周期が約3年以内のものが該当します。ただし、価値を高める大規模なリフォームは資産計上が必要です。
Q2. 住宅ローンを完済している場合はどうなりますか？
A2. 節税の選択肢が大きく広がります。
住宅ローン控除との兼ね合いを気にする必要がなくなるため、個人事業主であれば事業割合を50%以上に設定し、経費を最大化しやすくなります。法人経営者の場合も、銀行の承諾ハードルがなくなるため、社宅スキーム導入の絶好の機会です。
Q3. 親名義の持ち家を事務所として使っている場合、経費にできますか？
A3. 「生計を一にしているか」で扱いが異なります。
親と生計を別にしていれば、支払った家賃を経費にできます。しかし、同居などで**生計を一にしている場合、家賃は経費にできません。**その代わり、親が負担している固定資産税等のうち、事業使用分を経費として計上可能です。
Q4. 税務調査で按分割合を否認されないためにはどうすればいいですか？
A4. 「客観的で合理的な根拠」を資料として残すことが最重要です。
面積基準であれば事業用スペースを色分けした間取り図、時間基準であれば業務日報などを必ず用意しましょう。「なぜその割合になるのか」を第三者に論理的に説明できる資料があれば、それが最大の防御策となります。
Q5. 法人化して社宅にする場合、どのくらいの費用がかかりますか？
A5. 法定費用として数十万円〜が必要です。
法人設立の実費（約6〜25万円）に加え、自宅を法人へ移すための登記費用（登録免許税・司法書士報酬）や不動産取得税が発生します。トータルで数十万〜100万円程度の初期コストを見込み、回収可能かシミュレーションしましょう。
まとめ：持ち家の経費化はルール理解が必須！専門家と相談して最適な節税を実現しよう
今回は、持ち家を自宅兼事務所として経費にする方法について、個人事業主向けの「家事按分」から、法人向けの「社宅スキーム」まで解説しました。
- 個人事業主：減価償却費や固定資産税などを合理的に按分する。ローン控除があるなら「事業割合10%以下」を検討。
- 法人経営者：大きな節税なら「社宅スキーム」。ただし移転コストや手続きの複雑さを考慮する。
どちらを選択するにせよ、最も重要なのは「ルールを正しく理解し、客観的な根拠に基づいて処理する」ことです。この記事を参考に、あなたの会社に最適な節税方法を見つけ、力強い経営を実現してください。